Le principe
Vous êtes propriétaire d'un bien que vous utilisez pour votre activité ? Vous pouvez vous verser un loyer, le déduire de votre BNC, et le déclarer dans une catégorie fiscale souvent plus avantageuse (revenus fonciers).
Le cadre juridique repose sur l'article 93 du CGI et la jurisprudence du Conseil d'État du 11 avril 2008.
Ce qui fonctionne (ou pas)
| Type de bien | Statut | En pratique |
|---|---|---|
| Local pro | Légal | Jurisprudence CE 2008 + BOFiP |
| Matériel | Zone grise | Non interdit, pas de jurisprudence |
| Véhicule | Incompatible | Cumul loyer + IK interdit |
Achat perso + location à soi-même
Si vous envisagez d'acheter un local professionnel, l'achat en nom personnel (patrimoine privé) combiné à la location à soi-même est généralement la stratégie la plus avantageuse :
| Critère | Achat perso + LSM | Inscription patrimoine pro |
|---|---|---|
| Déduction annuelle | Loyer marché déductible BNC | Amortissement + charges prorata |
| À la revente | Plus-value immobilière (exo après 22 ans) | Plus-value professionnelle imposable |
| Fiscalité loyers | Revenus fonciers (TMI + 17,2% PS) | Aucune (pas de loyer) |
| Complexité | Bail + virements + déclaration foncière | Tableau d'amortissement |
Résultat : Dans la majorité des cas, le gain fiscal annuel de la LSM compense largement l'impôt foncier, et vous évitez la plus-value professionnelle à la revente. Utilisez le simulateur pour comparer les deux options avec vos chiffres.
Les conditions obligatoires
Pour que la location à soi-même soit valide fiscalement (CE 287808, BOFiP BOI-BNC-BASE-40-60-30) :
- Bien en patrimoine privé — Le local ne doit pas être inscrit à l'actif professionnel (pas d'amortissement BNC).
- Versement effectif — Virement bancaire réel chaque mois (pas un simple jeu d'écritures comptables).
- Loyer conforme au marché — Prix justifiable par comparaison avec les annonces locales (±10-15%).
- Bail écrit — Recommandé même si non obligatoire. Durée minimale 6 ans pour un bail professionnel.
- Déclaration revenus fonciers — Loyers déclarés en 2044 (régime réel) ou case 4BE (micro-foncier si <15 000€/an).
- Paiement des prélèvements sociaux — 17,2% sur le revenu foncier net (Art. L136-6 CSS).
Calculez votre économie nette
Ajustez le loyer mensuel selon le prix du marché local :
Comment déclarer ?
| Déclaration | Action |
|---|---|
| 2035-A (BNC) | Ligne 15 « Loyers et charges locatives » |
| 2042 — Local | Case 4BE si loyers ≤ 15 000 €/an (abattement 30% auto), sinon 2044 |
| 2042 — Matériel | Case 5ND BIC non pro (abattement 50%) |
Formalités
- Bail écrit obligatoire pour le local (durée min. 6 ans)
- Comptes séparés (un compte mixte unique = pas de déduction possible)
- Justificatifs du loyer de marché à conserver
- Conservation 6 ans des documents
Utilisez notre modèle de bail de location à soi-même conforme à la jurisprudence du Conseil d'État.
Quand le montage est-il abusif ?
L'article L64 du Livre des procédures fiscales définit l'abus de droit fiscal. L'administration peut requalifier le montage dans deux cas :
1. Acte fictif
- Pas de virement réel (juste une écriture comptable)
- Pas d'occupation effective des locaux
- Bail "fantôme" sans réalité économique
2. But exclusivement fiscal
L'article L64 vise les actes qui "n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales". En pratique pour la LSM :
| Situation à risque | Niveau de risque |
|---|---|
| Loyer 2× supérieur au prix du marché local | Élevé |
| Pas de virements bancaires, juste comptable | Élevé |
| Bail signé mais jamais de déclaration foncière | Élevé |
| Surface "pro" de 80% d'un studio 30m² | Élevé |
| Bien inscrit aux immobilisations ET loué à soi-même | Élevé |
Sanction : Redressement + majoration jusqu'à 80% des droits éludés + intérêts de retard.
Bonne nouvelle : Si vous respectez les conditions ci-dessus (loyer marché, virements réels, déclaration foncière), le montage est parfaitement légal. Le Conseil d'État l'a validé en 2008, le BOFiP l'a confirmé en 2011. Ce n'est pas un montage "limite".
Sources officielles
Légifrance :
- Art. 93 CGI - définition BNC et charges déductibles
- Art. 32 CGI - micro-foncier : plafond 15 000€, abattement 30%
- Art. 28-31 CGI - revenus fonciers, régime réel
- Art. L136-6 CSS - prélèvements sociaux 17,2%
- Art. 39-4 CGI - plafonds amortissement véhicules
- Art. L102 B LPF - conservation justificatifs 6 ans
- Art. L64 LPF - abus de droit fiscal
- Loi 86-1290 - bail professionnel
Jurisprudence :
- CE 11/04/2008 n°287808 - location à soi-même BNC
- CE n°300302 - conditions de déductibilité
BOFiP :
- BOI-BNC-BASE-40-60-30 - loyers et charges locatives BNC
- BOI-BNC-BASE-40-60-40-20 - véhicules et barème kilométrique
- BOI-BIC-AMT-20-40-50 - amortissements véhicules
- BOI-RES-BNC-000136 - régime fiscal associés SEL
Service-public :
- Revenus fonciers - déclaration 2044
- Bail professionnel - règles et formalités
Page vérifiée le 11/12/2025
Questions fréquentes
Questions posées par nos utilisateurs et lecteurs.
Qu'est-ce que la location à soi-même ?
C'est le fait de louer une partie de votre résidence principale à votre activité professionnelle. Vous déduisez un loyer de votre BNC et le déclarez en revenus fonciers.
Quel loyer puis-je fixer ?
Le loyer doit correspondre au prix du marché local. Utilisez les annonces immobilières de votre quartier pour justifier le montant.
Faut-il un bail écrit ?
Oui, un bail écrit entre vous (propriétaire) et votre activité (locataire) est indispensable. Il doit mentionner la surface, le loyer et les charges.